Cómo operan los inversores inmobiliarios de gran éxito
Estrategias para ganar dinero en bienes raíces
Prefacio
Los inversores inmobiliarios no están hechos del mismo molde que otros inversionistas. Si bien muchas personas se contentan, o en algunos casos, se resignan, a dedicar sus 40 horas semana tras semana tras semana, los inversores inmobiliarios son una raza única. Están dispuestos a aventurarse por su cuenta y asumir toda la responsabilidad de su éxito y fracaso.
Al asumir esa responsabilidad, los que realmente tienen éxito son los que han aprendido a pensar como los ricos. Entienden que romper con los grilletes de los cuadrantes E (Empleado) y S (Trabajador por cuenta propia) requiere una nueva forma de pensar y operar.
Lo bueno, es que cualquiera puede entrenarse para operar como un inversor inmobiliario exitoso.
En este informe especial, les presento cinco estrategias para ayudarles a pensar en el arte de la inversión en bienes raíces como aquellos que los han precedido a ustedes y han salido con éxito de la Carrera de Ratas de manera sistemática.
Estrategia #1 – Sé claro en lo que quieres lograr
La gran mayoría de personas saben más lo que "no quieren" en lugar de lo que "sí quieren".
Saben que no quieren trabajar para otra persona. Saben que no quieren vivir de cheque en cheque. Saben que no quieren pasar un día más en la Carrera de Ratas. Sin embargo, cuando se les pregunta qué es lo que quieren y cómo exactamente pretenden conseguirlo, te quedas con miradas en blanco y encogimiento de hombros.
Los inversores inmobiliarios exitosos, por otro lado, saben exactamente lo que quieren lograr y cómo lo van a hacer. En lugar de saber que no quieren vivir de cheque en cheque, saben cuánto dinero necesitan al mes para cubrir sus gastos actuales. Han desarrollado un plan detallado para generar esa cantidad, y algo más, durante un período de tiempo definitivo mediante la inversión en un tipo o tipos de propiedades específicos. De hecho, han determinado el número exacto de propiedades que necesitarán comprar. También saben cuándo y cómo convertirán su cartera en una propiedad con flujo de efectivo más grande que, según sus cálculos, producirá suficiente flujo de efectivo pasivo para cubrir todos sus gastos. Incluso pueden mostrarle las hojas de cálculo que trazan su flujo de caja previsto de forma mensual y anual, junto con el número de propiedades de inversión necesarias para respaldar esos números.
Ahora, si alguien podría o no lograr esto no viene al caso. El punto es que hay un plan detallado. Tal vez una o dos suposiciones están equivocadas y se necesiten seis años en lugar de cinco. Por otro lado, tal vez a mitad de camino en la inversión aprenden a reducir sus gastos de remodelación, aumentando así su flujo de caja, y son capaces de alcanzar el objetivo en tres años y medio. El plan evoluciona. Es fluido. A medida que los mercados cambian y la educación aumenta, la nueva realidad se incorpora al plan. Sin embargo, no se puede revisar algo que no se tiene.
Entonces, ¿qué es exactamente lo que quieres lograr en bienes raíces? ¿Sabes cuánto necesitas y cómo lo conseguirás? ¿Cuánto tiempo tardarás en llegar? Las respuestas a estas preguntas y a muchas otras son lo que necesitas saber si vas a pensar como un inversor de éxito.
Conclusión: Definir claramente tus objetivos es esencial para cualquier inversor exitoso. Al saber exactamente lo que quieres y cómo alcanzarlo, puedes trazar un plan específico y medible para lograr tus metas inmobiliarias.
Tip práctico: Tómate el tiempo necesario para desarrollar un plan financiero detallado que incluya el número de propiedades a adquirir y los flujos de efectivo esperados, ajustando tu estrategia según las condiciones del mercado y tus aprendizajes continuos.
Estrategia #2 – Invertir para el flujo de caja, no para las ganancias de capital
No hace mucho tiempo, no podías encender la televisión sin ver un programa en el que una pareja de hombres, un matrimonio o quien fuera compraba una propiedad por un robo, la arreglaba y la vendía para obtener grandes ganancias (todo en menos de una hora).
Ahora detente y piensa en cuántos programas hubo en los que la estrella del espectáculo salía de la casa hasta el buzón, sacaba los cheques de alquiler y volvía a entrar en la casa. No es exactamente una televisión obligada, pero si este programa estuviera en marcha, tendría una mejor visión de cómo piensa un inversor inmobiliario exitoso.
Robert Kiyosaki siempre ha ensalzado las virtudes de invertir para el flujo de caja en lugar de las ganancias de capital. Si una propiedad se revaloriza mientras usted la posee, genial; Sin embargo, si la única razón por la que está comprando una propiedad es porque espera y reza para que el valor aumente, entonces no es un verdadero inversionista, eres un apostador.
Un verdadero inversionista entiende que, si bien la emoción de recibir decenas de miles de dólares por un arreglo y cambio puede sonar atractiva, al vender la propiedad, está cobrando un activo que puede poner dinero en su bolsillo en los años venideros. El aprecio es solo el glaseado, pero no el pastel en sí.
No hay más que mirar más allá de los colapsos económicos o las crisis económicas para ver la sabiduría de invertir en flujo de caja. Cuando una propiedad tiene un flujo de caja positivo, el inversor está cubierto. Independientemente de si el valor sube o baja, el flujo de caja positivo está ahí para cubrir todos los costos y poner dinero en el bolsillo del propietario. Sin embargo, si todo el rendimiento de una inversión depende de que el precio suba, ¿qué sucede cuando el mercado baja? Pregúntenle a los "inversores" que lo perdieron todo cuando estalla la burbuja inmobiliaria.
Conclusión: Invertir pensando en el flujo de caja asegura una estabilidad financiera continua, independientemente de las fluctuaciones del mercado, lo que permite mantener y crecer tu patrimonio a lo largo del tiempo.
Tip práctico: Enfócate en propiedades que ofrezcan un flujo de caja positivo desde el inicio, y no dependas únicamente de la apreciación del valor de la propiedad como fuente de ingresos.
Estrategia #3 – Planificar para lo peor, Esperar lo mejor
Nadie invierte nunca con la intención de perder dinero. Desafortunadamente, le sucede incluso a los mejores inversores. El secreto para poner las probabilidades a tu favor es aprender a minimizar los riesgos potenciales que podrían descarrilar tu éxito. Esto se hace mediante la realización de la debida diligencia antes de comprar cualquier propiedad.
"Llevar a cabo la debida diligencia" es un término que se ha utilizado en exceso tanto que ha caído en el léxico de la jerga de los MBA junto con "crear un beneficio mutuo", "dimensionamiento adecuado" y "pensar fuera de la caja". Aparte de todo eso, no cambia el impacto y la necesidad del proceso. Examinar minuciosamente una posible inversión ayudará a minimizar los riesgos y determinar si una inversión aún tiene sentido para usted.
Un inversor principiante puede pensar ingenuamente que mientras los alquileres cubran los servicios de la deuda, entonces todo está bien. Pero si las tasas de vacantes, los costos de reparación, los valores de reemplazo y una serie de otras contingencias no se tienen en cuenta en el análisis final, entonces un activo (algo que pone dinero en su bolsillo) puede convertirse en un parpadeo en un pasivo (algo que saca dinero de su bolsillo) con el propietario preguntándose: "¿Por qué no pensé en eso antes?"
Esto también va más allá de las finanzas. Por ejemplo, supongamos que un inversionista, a través de un análisis de las finanzas de la propiedad, determina que una inversión generará flujo de caja. Cierra el trato, tiene a los inquilinos alineados y luego descubre que, de acuerdo con los CC&R (Convenios, Condiciones y Restricciones) de la propiedad, la asociación de propietarios no permitirá que se alquile la propiedad. ¿Y ahora qué? (esto se aplica en los lugares que tienen una administracion de mantenimiento de propiedades).
Nada de esto pretende asustar a nadie a la hora de invertir en bienes raíces, sino señalar la necesidad de ser minucioso al evaluar una posible inversión. Ahora, para algunos, malinterpretarán esto y pensarán que necesitan saberlo todo antes de poder invertir. Si bien es una búsqueda noble, es completamente irreal. Para aquellos que entienden la filosofía del Padre Rico, construirán un equipo de asesores con los que pueden contar para hacerles la pregunta: "¿Has pensado en esto?"
Conclusión: Prepararse para posibles desafíos es una parte crucial de la inversión inmobiliaria. La debida diligencia y la anticipación de posibles problemas pueden proteger tus inversiones y maximizar tus oportunidades de éxito.
Tip práctico: Incluye en tus análisis financieros todos los costos potenciales y escenarios adversos. Esto te ayudará a evitar sorpresas y asegurará que tus inversiones sean sólidas, incluso en circunstancias menos ideales.
Estrategia #4 – Saber Cómo Atraer y Retener Inquilinos
¿Alguna vez has viajado en el auto nuevo de un amigo y luego volviste a tu auto? ¿Qué fue lo primero que pensaste? Si eres como la mayoría de la gente, pensaste o te dijiste: "Mi coche es una jarrilla. Necesito un coche nuevo". Un coche que parecía estar bien hace unos momentos de repente es inaceptable. ¿Por qué? La razón es que te diste cuenta de algo mejor.
Entonces, ¿qué tiene que ver esto con invertir en bienes raíces? Cuando se trata de atraer y retener inquilinos, es necesario hacerles conscientes de "que siempre existe algo mejor".
Ahora, antes de discutir esto, tome en serio esta advertencia: mejore sus propiedades, pero no mejore DEMASIADO sus propiedades. Si bien a todos les encantan las encimeras o desayunadores de granito, instalarlas en lo que será un alquiler de la Sección 8 probablemente no sea su mejor inversión de tiempo y dinero cuando realmente lo piensas y lo entiendes como un inversionista.
Entonces, ¿dónde trazas la línea y qué te dará el mayor rendimiento por tu inversion? En primer lugar, tener en cuenta que la mayoría de las veces, mostrarás la propiedad cuando esté vacía. Esto significa que cada astilla en la pintura o mancha en la alfombra se destacará como un pulgar dolorido. Considere volver a pintar su propiedad cada vez que los inquilinos antiguos se muden. Esto proporcionará un aspecto limpio y fresco a los posibles inquilinos. Ahora, si bien es posible que no sea necesario instalar un piso nuevo con cada inquilino, evalúe objetivamente la vida útil restante del piso y, como mínimo, limpie las alfombras antes de mostrar la propiedad.
Otra forma de pensar a la hora de decidir qué reemplazar o actualizar, es considerar la teoría de la ventana rota. Los científicos sociales James Q. Wilson y George L. Kelling, quienes introdujeron la teoría por primera vez, propusieron que una ventana rota que se deja desatendida aumenta la probabilidad de que los vándalos rompan ventanas adicionales. Si no se corrige, con el tiempo, el vandalismo se intensifica.
Los inversores inmobiliarios exitosos siguen la teoría de la ventana rota, pero al revés. Entienden que algunas mejoras en una propiedad ayudan a los inquilinos a ver la propiedad más como un "hogar" en lugar de un lugar que solo están alquilando. Se sienten más inclinados a cuidar la propiedad de lo que lo harían si la propiedad tuviera electrodomésticos de descuento y alfombras de grado de construcción o inferior calidad. Esto, a su vez, ayuda a mantener bajos los costos de mantenimiento y reparación, así como a aumentar el tiempo que los inquilinos permanecen en la propiedad.
Si bien no hay una respuesta definitiva sobre cuánto o cuánto poco mejorar, deberá comprender el mercado de alquiler en su área y lo que se considera estándar. Al comprender a su competencia y escuchar los comentarios de los posibles inquilinos, tendrá una buena idea de lo que lo ayudará a atraer y retener inquilinos.
Conclusión: La capacidad de atraer y retener buenos inquilinos es fundamental para el éxito a largo plazo en la inversión inmobiliaria. Mejorar las propiedades adecuadamente puede aumentar su valor y atractivo, reduciendo la rotación de inquilinos y los costos de mantenimiento.
Tip práctico: Realiza mejoras estratégicas que aumenten el atractivo y la comodidad de tus propiedades sin sobrepasar los estándares del mercado local. Considera el retorno sobre la inversión de cada mejora para asegurar que agregue valor real.
Estrategia #5 – Estar siempre buscando
Los inversores exitosos saben que los bienes raíces son un juego de números: cuantas más propiedades encuentran, más ofertas presentan; cuantas más ofertas presenten, más acuerdos harán; Cuantos más acuerdos hagan, más dinero ganarán.
Para ayudar a que los números estén a tu favor, siempre tienes que estar mirando. Sin embargo, solo eres una persona y, independientemente de lo duro que trabajes, solo puedes cubrir una cantidad limitada de terreno. Si realmente deseas expandir tu alcance, debe establecer múltiples formas de encontrar oportunidades. Mejor aún, si puedes configurarlo para que las oportunidades te lleguen, entonces serás aún más eficiente. Una forma de hacer que las oportunidades lleguen a ti es usando un "perro Cazador o sahueso".
Un perro Cazador o sahueso, cuando se trata de invertir en bienes raíces, es justo lo que su nombre lo indica: un individuo que busca y trae oportunidades de inversión.
Entonces, ¿quién podría ser un perro Cazador o sahueso? Los amigos, la familia, los vecinos o los compañeros de trabajo pueden ser posibles perros de caza o sahuesos. Cualquiera que esté en vecindarios residenciales de forma regular también es una buena opción. Ejemplos aquí serían carteros, trabajadores de control de plagas, inspectores de viviendas, paisajistas, limpiadores de casas/sirvientas, empresas que preparan propiedades en ejecución hipotecaria para la venta, etc.
Al reclutar un perro de esos, querrá tomarse un tiempo para educar a la persona exactamente lo que está buscando, cómo encontrarlo y lo que está dispuesto a pagar. Querrá cubrir lo siguiente:
- Propiedades potenciales: enfatice que solo está buscando propiedades sin un letrero de "Se vende" en el patio. (La razón es que puede encontrar propiedades "en venta por el propietario" y listadas por agentes por su cuenta). De particular interés para usted son las propiedades vacantes con la caja de seguridad de un agente de bienes raíces en la propiedad, pero sin un letrero de "Se vende". Por lo general, los bancos poseen estas propiedades a través de la ejecución hipotecaria y aún no las han incluido en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). Encontrar estas propiedades antes de que los bancos las incluyan en la lista puede darle una ventaja sobre su competencia.
- Señales reveladoras: explique cómo detectar casas vacías: nieve fresca sin huellas, huellas de neumáticos o camino de entrada Arado o sin uso. Ventanas tapiadas o bloqueadas. Una pila de periódicos en el camino de entrada o en el porche delantero o correo que no es colectado. Correo desbordandoce del buzón.
- Ventanas y puertas rotas. Sin cortinas ni persianas. Hierba crecida o muerta. Falta el medidor eléctrico. En total una propiedad abandonada.
- Especificaciones de la propiedad: ¿qué información deben presentar? Querrá detalles como el tipo de propiedad, la dirección de la propiedad, la ciudad, el estado y el código postal, y los pies cuadrados aproximados de la casa. (Los perros de caza o sahueso pueden estimar los pies cuadrados simplemente midiendo la longitud de su zancada, saliendo de la propiedad y haciendo una suposición informada). Recordemos el dicho que dice: "El Diablo esta en los Detalles"
- Evaluación de la propiedad: pídale a su perro que incluya una evaluación de la condición de la casa. ¿Es "bueno", "malo", "realmente malo" o "horrible"? Dé ejemplos y defina cómo clasificaría las descripciones, de modo que el perro de caza o sahueso y usted estén utilizando el mismo sistema de evaluación y puedan ver lo mismo.
- Fotos: solicite por lo minimo seis o más imágenes digitales de la propiedad que muestren el frente, la parte trasera, ambos lados y la casa en ambos lados de la propiedad en cuestión. Cuantas más imágenes proporcionen, mejor. Además, también necesita fotos del garaje si está separado y de cualquier otro edificio. Que ayuden a ganar una vision general de lo que se esta viendo y que eso mismo se pueda corroborar cuando se realice el estudio legal de la propiedad.
Siempre piensa en expandir tus esfuerzos de búsqueda exponencialmente. Los perros de caza o sahuesos son una excelente manera de aumentar su alcance y "estar siempre buscando" para que pueda encontrar ofertas antes que su competencia. Aqui es donde tambien debes de poner una precio al valor del tiempo y el trabajo que tu perro de caza o sahueso necesita para estas incentivado en realizar su trabajo y pueda darte los resultados esperados.
Conclusión: Mantener una búsqueda activa y constante de nuevas oportunidades es vital para expandir tu portafolio y aprovechar el mercado inmobiliario al máximo.
Tip práctico: Utiliza una red de contactos, como 'perros cazadores', para encontrar ofertas potenciales antes que tus competidores. Educa y equipa bien a estos colaboradores para maximizar su efectividad y su desempeño.
Conclusion final
Los inversores inmobiliarios de éxito no solo piensan diferente; actúan de manera diferente. Al adoptar un enfoque proactivo y educado hacia la inversión, puedes superar los desafíos y aprovechar las oportunidades que otros no ven.
Tip final: Emplea las estrategias aquí descritas para desarrollar un enfoque sistemático hacia la inversión inmobiliaria que te permita construir y proteger tu patrimonio mientras creas el flujo de efectivo necesario para vivir la vida que deseas. Aprovecha la oportunidad de trabajar con un coach financiero para acelerar tu éxito en el sector inmobiliario.
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